חמש סיבות שהריבית הנמוכה היום איננה מוצעת לכולם
בחודשים האחרונים לא ניתן לפתוח עיתון או להקשיב לרדיו או לטלוויזיה מבלי להיות מוצפים בידיעות על הריבית הנמוכה ביותר בהיסטוריה המוצעת כיום, ושכדאי להזדרז מפני שהיא עומדת לעלות שוב. זה נשמע נהדר ומאד מפתה אז למה הריבית שסוכני המשכנתאות נותנים לכם כשאתם נפגשים איתם פנים אל פנים אינה זהה לזו עליה שמעתם בפרסומים?
הבנקים מהססים לתת הלוואות על נכסי השקעה של למעלה מארבע יחידות דיור. (צילום: AFP) ראשית, כדאי לדעת שאחוזי הריבית משתנים כל הזמן והאחוז הניתן לכם בטלפון הוא מתאריך מסויים בעבר. לדוגמא, פרדי מאק מחשב את אחוז הריבית שהוא מוסר לכם לפי הנתונים במשך השבוע האחרון. האתר הפופולרי, Bankrate.com אוסף את הנתונים בכל יום רביעי וכשהנתונים האלה מתפרסמים הם כבר מיושנים. הינה סיבות נוספות:
1. אינכם משלמים עבור אחוזי ניקוד: האחוז הממוצע המפורסם בעיתונות כולל אחוז מסויים המשולם על המשכנתא, לדוגמא, הריבית הקבועה ל-30 שנה שפורסמה השבוע עמדה על 4.1% בממוצע, אבל ריבית זו לקחה בחשבון 0.8 נקודות בכדי לקבלה. (נקודה היא אחוז מסכום המשכנתא הכללי ומשולם על פי רוב בעת מתן ההלוואה).
Bankrate.com מפרסם נתונים על הלוואות שונות ללא תשלום ניקוד על ההלוואה, וכדאי לבדוק אתר זה לפני פגישה עם סוכן ההלוואות, ולוודא עם החתימה על קבלת ההלוואה שלא חושבה תוספת לסכום החודשי.
2. חוקי הבנק המלווה: ניקוד דרוג האשראי קובע רבות בחישובי הריבית אותה יציעו לכם הבנקים לשם מתן הלוואה. ככל שהניקוד נמוך יותר והערך המוסף של הבית נמוך יותר, כך תאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתא. עם ניקוד נמוך מ-720 והשתתפות עצמית נמוכה, יקשה עליכם מאד לקבל הלוואות בריבית של 4%-4.5%. הבנקים מעוניינים לתת הלוואות למשכנתאות, אך הם חייבים להיות זהירים ולהיות משוכנעים שהסיכון עבורם לאי תשלום המשכנתא הוא נמוך. לכן השתתפות עצמית של 20% מינימום וניקוד אשראי של למעלה מ-720 נקודות יקנה לכם הלוואה בריבית נמוכה ומועדפת. גם לסכום ההלוואה משמעות גבוהה, ואם הסכום שאתם רוצים ללוות לא עולה על 417,000$, הסיכויים טובים מאד לאישור ההלוואה בריבית מועדפת. 3. סוג הנכס בו אתם מעוניינים משפיע אף הוא: לקבלת הלוואה לרכישת דירה תצטרכו לשים 25% כהשתתפות עצמית בכדי לקבל את הריבית הטובה ביותר. אם אתם מעוניינים לקבל הלוואה עבור בית נופש או נכס למטרות השקעה, תאלצו לשים אפילו אחוז גבוה יותר כהשתתפות עצמית. הבנקים מהססים לתת הלוואות על נכסי השקעה של למעלה מארבע יחידות דיור והם דורשים כ-40% השתתפות עצמית, מה שמקשה על קונים פוטנציאליים לרכוש נכסים אלה אפילו אם ההכנסה עליהם מצדיקה את ההוצאה. 4. אינכם יכולים להמציא הוכחה על ההכנסה: לעצמאים שבכם קבלת הלוואה מועדפת היא די מסובכת, בפרט אם אינכם יכולים להראות שאתם מקבלים משכורת על ידי המצאת תלושי שכר או הוכחה שכספים אלה נכנסים לחשבון הבנק שלכם באופן קבוע. הבנקים מעוניינים לראות את השנתיים האחרונות של דו"חות מס ההכנסה שהגשתם, בנוסף לחשבונות הבנקים שלכם, המראים יתרה מספקת של כסף. רק עם קבלת אינפורמציה זו הבנקים ישקלו אם לתת לכם את ההלוואה המבוקשת ובאיזו ריבית. רבים הם אלה העצמאיים המצהירים על הכנסה מינימלית לשם תשלום נמוך של מיסים. נוהל זה יטרפד ברוב המקרים את מאמציהם לקבלת הלוואה ויתכן שהם יאלצו להמתין שנה או שנתיים לפני שדו"חות מס ההכנסה שלכם יניחו את דעתם של הבנקים לשם אישור ההלוואה. המעציב הוא שלעיתים אתם יכולים להראות שהשנה האחרונה הייתה שנת שיא בהכנסות, אך שנה אחת איננה מספקת את הבנקים המעוניינים לראות התמדה בהכנסות בכדי להקטין את הסיכויים לאי תשלום המשכנתא במועדה.
5. הבנק לא כל כך רעב לעסקים: הריבית שהבנקים מוכנים להציע לכם תלויה במספר ההלוואות שהם נתנו בתקופה האחרונה. אלה מהבנקים שמחזור ההלוואות שלהם קטן יחסית, נוטים להיות יותר אגרסיביים ולפיכך מציעים ריבית נמוכה יותר מעמיתיהם בכדי להגדיל את מחזורם, אך הריבית איננה האינפורמציה היחידה שאתם חייבים לבדוק בקשר לקבלת ההלוואה הצפוייה. רצוי לבדוק לא רק מהי הריבית המוצעת לכם אלא מה יהיה הסכום החודשי הכללי על ההלוואה. בנוסף לכך כדאי לקרוא היטב את השורות הקטנות של חוזה המשכנתא בכדי לוודא שאתם משווים חוזים בעלי נתונים זהים או כמעט זהים אחד לשני. לדוגמא: אפשר לקבל הלוואה מאושרת מה-FHA, שמוצעת על ידי רוב הבנקים, אך מבוטחת על ידי הממשל ומיועדת בעיקר לזוגות צעירים או קונים פוטנציאליים ללא סכום גבוה כהשתתפות עצמית. הלוואות אלה נושאות ריבית גבוהה במקצת מהמקובל במשק, וכן גם ביטוח לתשלום ההלוואה בגובה של 0.5-0.75 אחוז מעל הריבית שהם מבקשים. לכן יתכן שעדיף לקונה הפוטנציאלי לקחת הלוואה רגילה עם השתתפות עצמית של 20%, אך ללא התוספת עבור הביטוח, ובכך להנמיך את סכום התשלום החודשי.
הבנקים מהססים לתת הלוואות על נכסי השקעה של למעלה מארבע יחידות דיור. (צילום: AFP) ראשית, כדאי לדעת שאחוזי הריבית משתנים כל הזמן והאחוז הניתן לכם בטלפון הוא מתאריך מסויים בעבר. לדוגמא, פרדי מאק מחשב את אחוז הריבית שהוא מוסר לכם לפי הנתונים במשך השבוע האחרון. האתר הפופולרי, Bankrate.com אוסף את הנתונים בכל יום רביעי וכשהנתונים האלה מתפרסמים הם כבר מיושנים. הינה סיבות נוספות:
1. אינכם משלמים עבור אחוזי ניקוד: האחוז הממוצע המפורסם בעיתונות כולל אחוז מסויים המשולם על המשכנתא, לדוגמא, הריבית הקבועה ל-30 שנה שפורסמה השבוע עמדה על 4.1% בממוצע, אבל ריבית זו לקחה בחשבון 0.8 נקודות בכדי לקבלה. (נקודה היא אחוז מסכום המשכנתא הכללי ומשולם על פי רוב בעת מתן ההלוואה).
Bankrate.com מפרסם נתונים על הלוואות שונות ללא תשלום ניקוד על ההלוואה, וכדאי לבדוק אתר זה לפני פגישה עם סוכן ההלוואות, ולוודא עם החתימה על קבלת ההלוואה שלא חושבה תוספת לסכום החודשי.
2. חוקי הבנק המלווה: ניקוד דרוג האשראי קובע רבות בחישובי הריבית אותה יציעו לכם הבנקים לשם מתן הלוואה. ככל שהניקוד נמוך יותר והערך המוסף של הבית נמוך יותר, כך תאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתא. עם ניקוד נמוך מ-720 והשתתפות עצמית נמוכה, יקשה עליכם מאד לקבל הלוואות בריבית של 4%-4.5%. הבנקים מעוניינים לתת הלוואות למשכנתאות, אך הם חייבים להיות זהירים ולהיות משוכנעים שהסיכון עבורם לאי תשלום המשכנתא הוא נמוך. לכן השתתפות עצמית של 20% מינימום וניקוד אשראי של למעלה מ-720 נקודות יקנה לכם הלוואה בריבית נמוכה ומועדפת. גם לסכום ההלוואה משמעות גבוהה, ואם הסכום שאתם רוצים ללוות לא עולה על 417,000$, הסיכויים טובים מאד לאישור ההלוואה בריבית מועדפת. 3. סוג הנכס בו אתם מעוניינים משפיע אף הוא: לקבלת הלוואה לרכישת דירה תצטרכו לשים 25% כהשתתפות עצמית בכדי לקבל את הריבית הטובה ביותר. אם אתם מעוניינים לקבל הלוואה עבור בית נופש או נכס למטרות השקעה, תאלצו לשים אפילו אחוז גבוה יותר כהשתתפות עצמית. הבנקים מהססים לתת הלוואות על נכסי השקעה של למעלה מארבע יחידות דיור והם דורשים כ-40% השתתפות עצמית, מה שמקשה על קונים פוטנציאליים לרכוש נכסים אלה אפילו אם ההכנסה עליהם מצדיקה את ההוצאה. 4. אינכם יכולים להמציא הוכחה על ההכנסה: לעצמאים שבכם קבלת הלוואה מועדפת היא די מסובכת, בפרט אם אינכם יכולים להראות שאתם מקבלים משכורת על ידי המצאת תלושי שכר או הוכחה שכספים אלה נכנסים לחשבון הבנק שלכם באופן קבוע. הבנקים מעוניינים לראות את השנתיים האחרונות של דו"חות מס ההכנסה שהגשתם, בנוסף לחשבונות הבנקים שלכם, המראים יתרה מספקת של כסף. רק עם קבלת אינפורמציה זו הבנקים ישקלו אם לתת לכם את ההלוואה המבוקשת ובאיזו ריבית. רבים הם אלה העצמאיים המצהירים על הכנסה מינימלית לשם תשלום נמוך של מיסים. נוהל זה יטרפד ברוב המקרים את מאמציהם לקבלת הלוואה ויתכן שהם יאלצו להמתין שנה או שנתיים לפני שדו"חות מס ההכנסה שלכם יניחו את דעתם של הבנקים לשם אישור ההלוואה. המעציב הוא שלעיתים אתם יכולים להראות שהשנה האחרונה הייתה שנת שיא בהכנסות, אך שנה אחת איננה מספקת את הבנקים המעוניינים לראות התמדה בהכנסות בכדי להקטין את הסיכויים לאי תשלום המשכנתא במועדה.
5. הבנק לא כל כך רעב לעסקים: הריבית שהבנקים מוכנים להציע לכם תלויה במספר ההלוואות שהם נתנו בתקופה האחרונה. אלה מהבנקים שמחזור ההלוואות שלהם קטן יחסית, נוטים להיות יותר אגרסיביים ולפיכך מציעים ריבית נמוכה יותר מעמיתיהם בכדי להגדיל את מחזורם, אך הריבית איננה האינפורמציה היחידה שאתם חייבים לבדוק בקשר לקבלת ההלוואה הצפוייה. רצוי לבדוק לא רק מהי הריבית המוצעת לכם אלא מה יהיה הסכום החודשי הכללי על ההלוואה. בנוסף לכך כדאי לקרוא היטב את השורות הקטנות של חוזה המשכנתא בכדי לוודא שאתם משווים חוזים בעלי נתונים זהים או כמעט זהים אחד לשני. לדוגמא: אפשר לקבל הלוואה מאושרת מה-FHA, שמוצעת על ידי רוב הבנקים, אך מבוטחת על ידי הממשל ומיועדת בעיקר לזוגות צעירים או קונים פוטנציאליים ללא סכום גבוה כהשתתפות עצמית. הלוואות אלה נושאות ריבית גבוהה במקצת מהמקובל במשק, וכן גם ביטוח לתשלום ההלוואה בגובה של 0.5-0.75 אחוז מעל הריבית שהם מבקשים. לכן יתכן שעדיף לקונה הפוטנציאלי לקחת הלוואה רגילה עם השתתפות עצמית של 20%, אך ללא התוספת עבור הביטוח, ובכך להנמיך את סכום התשלום החודשי.