סיכום שנת 2011 ותחזית לקראת שנת 2012
עם פרוס השנה החדשה רציתי לבשר לקהל הקוראים חדשות מעודדות בקשר לשוק הנדל"ן המקומי בפרט, ובארצות הברית בכלל, אך כפי שכולנו יודעים רצון טוב לא תמיד מספיק ואנו חייבים להסתכל ולבחון את העובדות הקיימות ולנסות למצוא את החיובי והרצוי עבורנו.
עם פרוס השנה החדשה רציתי לבשר לקהל הקוראים חדשות מעודדות בקשר לשוק הנדל"ן המקומי בפרט, ובארצות הברית בכלל, אך כפי שכולנו יודעים רצון טוב לא תמיד מספיק ואנו חייבים להסתכל ולבחון את העובדות הקיימות ולנסות למצוא את החיובי והרצוי עבורנו.
הנתונים הבסיסיים שאינם מאפשרים לשוק להתאושש הם חוסר מקומות עבודה, הרעת תנאי שכר קיימים וחשש מפני העתיד. כתוצאה מכך גדל מספרם של אלה המצטרפים למעגל החוסכים ושומרים את כספם בבנקים, אפילו בריבית הנמוכה מאחוז אחד לשנה, והעיקר שהכסף יהיה זמין בעת הצורך.
ירידה במספר העיקולים של בתים ודירות (צילום: AFP) אורחות החיים השתנו מאד גם הם בשנים האחרונות, כשפחות ופחות אנשים מבלים בחוץ, מספר אלה האוכלים בבית גדל וצורות הבילוי גם הן השתנו ומבוססות על פגישות חברים בבתים.
האמריקאים מסוגלים לשנות את אורח חייהם מהקצה אל הקצה ללא נקיפות מצפון או הרגשת חוסר, אך אנו, הישראלים, בנויים אחרת. אנו מטבענו יזמים. אנו מחפשים הזדמנויות להיטיב את חיינו ולנצל מצבים נתונים לשיפור צורת החיים שלנו ואיננו שוקטים על השמרים. אנו מוכנים להעז ומחפשים נקודות אור בחשכה האופפת אותנו כי פשוט זה ב"אופי שלנו".
לא פלא לכן, שהמצב הפיננסי הקשה ושוק הנדל"ן הנמצא בשפל, מגרים מאד את הדמיון. רבים מתקשרים ומבקשים ממני למצוא להם "מציאות": "הכסף לא משנה, רק תביא לי מציאות". כדאי להיות שמרניים במקצת ולנתח את מצב השוק עם ראייה לעתיד. נכון, הריבית מאד נמוכה ומחירי הנדל"ן בשפל שלא ראינו כמותו כבר שנים, כשמחירי הבתים יורדים למחירם בתקופה של לפני ה"בום" הגדול, אך עדיין כדאי לבחון אם אנחנו מוכנים לרכישה או להשקעה.
מחקרים שפורסמו לא מכבר על ידי המחלקה לחיזוי העתיד הכלכלי באוניברסיטת UCLA וכן באוניברסיטת צ'פמן בדרום קליפורניה, חוזים עליה של אחוז וחצי במספר מקומות העבודה בשנת 2012, כשההכנסה האישית לנפש תגדל בערך בחמישה אחוזים.
התחלות בניה יעלו בכ-15 אחוז, אך עדיין יהיו בפיגור רציני מהמקובל בשנים עברו. האבטלה עדיין תעמוד על 11.3 אחוז בקליפורניה, ולכן נראה שמחירי הבתים ישארו נמוכים או אפילו ירדו יותר, בעיקר אותם בתים שמחירם נע בין 550,000 דולר ל-1.2 מיליון דולר.
התחזית היא שקליפורניה עברה את נקודת השפל והיא בדרך לעליית מחירים, אך עליה זו תהיה מתונה מאד בעיקר עקב העדר מספיק מקומות עבודה במשק המקומי ובעיקר בייצור. בערי החוף בקליפורניה היצוא והטכנולוגיה היוו ומהווים מפתח לעלייה בהכנסות, כשההשקעות והקניות של נכסי נדל"ן נעשות בעיקר על ידי משקיעים מחוץ לארצות הברית, והן ממשיכות לגדול והופכות למשמעותיות יותר ויותר.
משקיעים, מטבע הדברים, מחפשים לרכוש נכסים בעלי סיכויים להיות רווחיים. הם מאמינים, ואני בהחלט תומך באמונה זו, שמחירי הבתים יעלו כשיתווספו יותר מקומות עבודה במשק, ואנשים יוכלו להרשות לעצמם את החלום האמריקאי: להיות בעלי בתים. רצוי להבין שאמנם תהיה עליה במחירי הנדל"ן, כפי שאנו רואים כבר מספר חודשים, אך עקב המשבר העולמי המתמשך, הכלכלה האירופאית והמצב הכלכלי הירוד והמתמשך בארצות הברית, התאוששות זו צפויה להיות ממושכת ומאד הדרגתית, ואין לצפות לעליות משמעותיות של מחירי הנדל"ן, כפי שהיו בשנים 2006-2000 .
אם אתם מוכנים לקבל עובדה זו ולהבין שעליית המחירים השנתית תהיה מקסימום שלושה עד שישה אחוזים, הרי שקניית נכס למטרות הכנסה יכולה לתת לכם תשואה יפה וקבועה מהשכרתו, ואם ערך הנכס אכן יעלה, הרי שבנוסף להכנסה החודשית הקבועה תוכלו למכור אותו ברווח בעתיד.
הכנסה שנתית משכירות יכולה לעמוד על שלושה עד שמונה אחוזים, שזה בהחלט עדיף על ריבית של חצי אחוז שאתם מקבלים מהבנק, שעושה לכם טובה שהוא מסכים לקחת מכם את הכסף...
אנו רואים עתה ירידה במספר העיקולים של בתים ודירות, אך זה איננו מסמן שהמשבר הנוכחי עבר. יותר ויותר אנשים שהחזיקו מעמד עד עתה בתקווה שהמצב ישתפר, ושילמו את המשכנתא מהחסכונות, הגיעו למסקנה שהמשבר לא מראה סימני התאוששות, שהממשלה והבנקים לא מראים נכונות למצוא פתרונות ראויים, ולכן הם מוכרים את ביתם בתהליך השורט סייל, נותנים לבנק להפסיד את ההפרש בין מחיר הבית כיום וסכום ההלוואה שהם התחייבו לשלם, וסוגרים פרק זה בחייהם. אם הם מאמינים שזהו הפתרון הסביר ביותר עבורם, כדאי להם להזדרז, כי עד סוף שנת 2012 עדיין תקף החוק, המקנה לאלה המוכרים את מקום מגוריהם בהפסד להשתחרר מהאפשרות שהבנקים ידרשו מהם לשלם את היתרה. למעשה ההפסד נמחק כליל, אך כדאי להתייעץ תחילה עם סוכן נדל"ן מוסמך, רואה חשבון או עורך דין, לוודא שאתם אכן מאושרים לכך.
בנוסף, בקליפורניה, חתם המושל ג'רי בראון ב-15 ביולי השנה על חוק המחייב את כל הבנקים שהסכימו למכירתו של הבית בשורט סייל לוותר בהסכמה זו על זכותם לתבוע את היתרה מבעל הנכס.
כן, אנו לפני שנה מעניינת, ואני תקווה שנראה פתרונות והצעות פתרון לשיפור המצב הכלכלי ושוק הנדל"ן, שיתנו לכולנו הרגשת ביטחון יותר, ושהערך המוסף על נכסינו עדיין ישאר חיובי.
שנה טובה לכולם!
Steve Oren
Keller Williams Realty – Beverly Hills