הבנק של אבא ואמא
הרוכשים את ביתם הראשון סומכים על הלוואות משפחתיות
א. כ. (31) לא היה מסוגל לרכוש את ביתו הראשון ללא עזרה ממקור פיננסי בעל פופולריות עולה: הבנק של אבא ואמא. א., העובד במחלקת המיחשוב של מוסד ממשלתי, ואשתו יכלו לשים רק 10% מחסכונותיהם כהשתתפות עצמית ברכישת הבית בוואלי, במחיר של 350,000$. הורי השניים השתתפו ברכישה, על ידי מתן סכום של 52,000$, חלק מתנה וחלק אחר כהלוואה.
מקרה זה איננו נדיר כלל. כשליש מרוכשי בתים ראשונים בשנת 2011 נעזרו במקורות משפחתיים: 26% קיבלו במתנה סכום כסף ו-7% כהלוואה בכדי לעזור בקניית הנכס. אחוז זה נמוך במקצת משנת 2010, אך הוא שומר על אחוזים דומים בעשור האחרון וזאת לפי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן.
מומחים רבים אומדים את עזרת המשפחה באחוז גבוה בהרבה, כשחלק מההורים נותנים לילדיהם כסף לרכישה עתידית של בית, הרבה לפני שהם מגישים בקשה להלוואה עבור הרכישה עצמה, והמקורות לסכומים אלה לא מפורטים בבקשה לקבלת ההלוואה, או שההורים רוכשים את הנכס במזומן, אם יש באפשרותם, ומעבירים את הבעלות על הנכס לילדיהם, לאחר השלמת הרכישה.
בנובמבר 2011 רכישות בתים במזומן לרוכשים חדשים הגיעו לשיא של 13%, עליה משמעותית מ-6% בשנת 2009, כשנתונים אלה החלו להיבדק.
מה גרם לעליה זו? הירידה החדה במחירי הבתים והריבית הנמוכה עבור הלוואות למשכנתא. רוכשי בתים ראשונים מעדיפים לקחת הלוואות FHA כשההשתתפות העצמית בהן עומדת על 3.5% וסכום ההלוואה יכול להגיע עד 729,750$, למרות שהלוואות אלה הן מעט יותר גבוהות מהלוואות רגילות כי הן כוללות ביטוח הלוואה שהוא חובה כשההשתתפות העצמית כה נמוכה. עדיין, ובעיקר עקב הריבית הנמוכה כיום במשק, זוהי בהחלט דרך עדיפה על פני הלוואות אחרות, והתנאי הוא שההלוואה ניתנת לאלו שעומדים לגור בבית ולא למטרות השקעה.
לעיתים, באם ניקוד האשראי של הקונים החדשים הוא נמוך מאד, ידרשו מהם 10% או יותר כהשתתפות עצמית, וזאת עקב הסיכון הנוסף שהבנקים לוקחים על עצמם עם מתן הלוואה כזו לאותם אלה שאינם משלמים את תשלומיהם במועד, או שהיו להם בעיות פיננסיות בעבר או בהווה.
במדינות ואזורים רבים בארצות הברית, ללא עזרה משפחתית בקבלת הלוואה או בהשתתפות העצמית הדרושה לשם קבלתה לא יהיו רוכשים ראשונים אלה זכאים כלל לקבלת הלוואה כלשהיא לרכישת נכס, ובעיקר באישור הלוואה בריבית הנמוכה ביותר. קל יותר לקבל אישור הלוואה אם לא עברתם את התקרה של הלוואה קונבנציונלית בסכום מקסימלי של 417,000$ וניקוד האשראי שלכם הוא מעל 740 נקודות. באם אתם חפצים בהלוואה רגילה, עליכם לשים 20-25 אחוז כהשתתפות עצמית ועם ניקוד אשראי כזה תוכלו לקבל את הריבית הנמוכה ביותר והאפשרית. הסיבה פשוטה, הבנק קיבל מספיק כסף מכם בכדי להבטיח לו שבמידה והפסקתם לשלם עבור המשכנתא, הוא יוכל למכור את הנכס ולא יפסיד עליו. נראה שהלוואות עם דרישות בסיסיות אלה יהיו מנת חלקנו בעתיד הקרוב והרחוק, לאחר שהמשק יחלים מהחבלות ואי האמון שהביאו למצב הנוכחי.
20% מההורים חתמו כערבים להלוואה של ילדיהם או שנתנו כסף כמתנה או הלוואה לילדיהם למטרות הרכישה וקבלת ההלוואה. מחציתם הרוויחו לפחות 75,000$ בשנה והם הצהירו על נכונותם לעזור לילדיהם ברכישת נכס. זה מאד יפה וחיובי, אך הורים אלה צריכים להיות מודעים לחוקי מס ההכנסה, הקשורים למיסוי על מתנות כספיות בסכום של למעלה מ-13,000$. מוסדות בנקאיים שונים דורשים מההורים להמציא מסמכים המוכיחים שהכסף ניתן כמתנה ולא כהלוואה. כל הורה יכול לתת מתנה שנתית של 13,000$, זאת אומרת סכום שנתי כולל של 26,000$ מזוג ההורים. מבקשי ההלוואה חייבים להצהיר בזמן הבקשה לאישורה, על סכום הכסף שניתן להם על ידי הוריהם כהלוואה. הצהרה זו מובאת בחשבון כחלק משיקולי אישור ההלוואה ועלולה להוות מכשול באישורה.
רצוי ומומלץ להורים ולילדיהם לפנות לחברה או אדם מוסמך שיכין את ניירות ההלוואה הדרושים וירשום את ההלוואה בצורה חוקית, יחד עם כך ירשם Lien כנגד הנכס. רישום זה יגרום למקבל ההלוואה להיות אחראי יותר ויקנה יתרון במיסוי כנגד תשלומי המשכנתא. רצוי לבחון זאת אצל רואה החשבון שלכם לקבלת מידע מדוייק ואפשרויות אחרות.
יש מומחים רבים המטילים ספק בעזרה זו והם טוענים שעזרה כזאת עלולה לעשות יותר רע מטוב, בעיקר באותם מקרים בהם הילדים אינם מוכנים עדיין לשאת באחריות הקשורה בבעלות על בית, או שהם אינם בוגרים עדיין במחשבתם, או שמקור הפרנסה שלהם עומד להשתנות בעתיד הקרוב ללא כיוון ברור מצידם לפרנסה קבועה. מתן כסף כמתנה עדיף על הלוואה עבור ההורים כי חוקי מס הכנסה משתנים לעיתים די תכופות, ואותם הורים הנמצאים ברמת מיסוי גבוהה עלולים להינזק באם הם ילוו לילדיהם. אם הם משלמים 40% מס כיום, הרי שהתשלום על הלוואה שניתנה לילדיהם תהיה חייבת בתשלום מס על ידם, בגובה של 40%! בהחלט מומלץ לדון בנושא עם רואה חשבון מוסמך.
הרוכשים את ביתם הראשון סומכים על הלוואות משפחתיות
א. כ. (31) לא היה מסוגל לרכוש את ביתו הראשון ללא עזרה ממקור פיננסי בעל פופולריות עולה: הבנק של אבא ואמא. א., העובד במחלקת המיחשוב של מוסד ממשלתי, ואשתו יכלו לשים רק 10% מחסכונותיהם כהשתתפות עצמית ברכישת הבית בוואלי, במחיר של 350,000$. הורי השניים השתתפו ברכישה, על ידי מתן סכום של 52,000$, חלק מתנה וחלק אחר כהלוואה.
מקרה זה איננו נדיר כלל. כשליש מרוכשי בתים ראשונים בשנת 2011 נעזרו במקורות משפחתיים: 26% קיבלו במתנה סכום כסף ו-7% כהלוואה בכדי לעזור בקניית הנכס. אחוז זה נמוך במקצת משנת 2010, אך הוא שומר על אחוזים דומים בעשור האחרון וזאת לפי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן.
מומחים רבים אומדים את עזרת המשפחה באחוז גבוה בהרבה, כשחלק מההורים נותנים לילדיהם כסף לרכישה עתידית של בית, הרבה לפני שהם מגישים בקשה להלוואה עבור הרכישה עצמה, והמקורות לסכומים אלה לא מפורטים בבקשה לקבלת ההלוואה, או שההורים רוכשים את הנכס במזומן, אם יש באפשרותם, ומעבירים את הבעלות על הנכס לילדיהם, לאחר השלמת הרכישה.
בנובמבר 2011 רכישות בתים במזומן לרוכשים חדשים הגיעו לשיא של 13%, עליה משמעותית מ-6% בשנת 2009, כשנתונים אלה החלו להיבדק.
מה גרם לעליה זו? הירידה החדה במחירי הבתים והריבית הנמוכה עבור הלוואות למשכנתא. רוכשי בתים ראשונים מעדיפים לקחת הלוואות FHA כשההשתתפות העצמית בהן עומדת על 3.5% וסכום ההלוואה יכול להגיע עד 729,750$, למרות שהלוואות אלה הן מעט יותר גבוהות מהלוואות רגילות כי הן כוללות ביטוח הלוואה שהוא חובה כשההשתתפות העצמית כה נמוכה. עדיין, ובעיקר עקב הריבית הנמוכה כיום במשק, זוהי בהחלט דרך עדיפה על פני הלוואות אחרות, והתנאי הוא שההלוואה ניתנת לאלו שעומדים לגור בבית ולא למטרות השקעה.
לעיתים, באם ניקוד האשראי של הקונים החדשים הוא נמוך מאד, ידרשו מהם 10% או יותר כהשתתפות עצמית, וזאת עקב הסיכון הנוסף שהבנקים לוקחים על עצמם עם מתן הלוואה כזו לאותם אלה שאינם משלמים את תשלומיהם במועד, או שהיו להם בעיות פיננסיות בעבר או בהווה.
במדינות ואזורים רבים בארצות הברית, ללא עזרה משפחתית בקבלת הלוואה או בהשתתפות העצמית הדרושה לשם קבלתה לא יהיו רוכשים ראשונים אלה זכאים כלל לקבלת הלוואה כלשהיא לרכישת נכס, ובעיקר באישור הלוואה בריבית הנמוכה ביותר. קל יותר לקבל אישור הלוואה אם לא עברתם את התקרה של הלוואה קונבנציונלית בסכום מקסימלי של 417,000$ וניקוד האשראי שלכם הוא מעל 740 נקודות. באם אתם חפצים בהלוואה רגילה, עליכם לשים 20-25 אחוז כהשתתפות עצמית ועם ניקוד אשראי כזה תוכלו לקבל את הריבית הנמוכה ביותר והאפשרית. הסיבה פשוטה, הבנק קיבל מספיק כסף מכם בכדי להבטיח לו שבמידה והפסקתם לשלם עבור המשכנתא, הוא יוכל למכור את הנכס ולא יפסיד עליו. נראה שהלוואות עם דרישות בסיסיות אלה יהיו מנת חלקנו בעתיד הקרוב והרחוק, לאחר שהמשק יחלים מהחבלות ואי האמון שהביאו למצב הנוכחי.
20% מההורים חתמו כערבים להלוואה של ילדיהם או שנתנו כסף כמתנה או הלוואה לילדיהם למטרות הרכישה וקבלת ההלוואה. מחציתם הרוויחו לפחות 75,000$ בשנה והם הצהירו על נכונותם לעזור לילדיהם ברכישת נכס. זה מאד יפה וחיובי, אך הורים אלה צריכים להיות מודעים לחוקי מס ההכנסה, הקשורים למיסוי על מתנות כספיות בסכום של למעלה מ-13,000$. מוסדות בנקאיים שונים דורשים מההורים להמציא מסמכים המוכיחים שהכסף ניתן כמתנה ולא כהלוואה. כל הורה יכול לתת מתנה שנתית של 13,000$, זאת אומרת סכום שנתי כולל של 26,000$ מזוג ההורים. מבקשי ההלוואה חייבים להצהיר בזמן הבקשה לאישורה, על סכום הכסף שניתן להם על ידי הוריהם כהלוואה. הצהרה זו מובאת בחשבון כחלק משיקולי אישור ההלוואה ועלולה להוות מכשול באישורה.
רצוי ומומלץ להורים ולילדיהם לפנות לחברה או אדם מוסמך שיכין את ניירות ההלוואה הדרושים וירשום את ההלוואה בצורה חוקית, יחד עם כך ירשם Lien כנגד הנכס. רישום זה יגרום למקבל ההלוואה להיות אחראי יותר ויקנה יתרון במיסוי כנגד תשלומי המשכנתא. רצוי לבחון זאת אצל רואה החשבון שלכם לקבלת מידע מדוייק ואפשרויות אחרות.
יש מומחים רבים המטילים ספק בעזרה זו והם טוענים שעזרה כזאת עלולה לעשות יותר רע מטוב, בעיקר באותם מקרים בהם הילדים אינם מוכנים עדיין לשאת באחריות הקשורה בבעלות על בית, או שהם אינם בוגרים עדיין במחשבתם, או שמקור הפרנסה שלהם עומד להשתנות בעתיד הקרוב ללא כיוון ברור מצידם לפרנסה קבועה. מתן כסף כמתנה עדיף על הלוואה עבור ההורים כי חוקי מס הכנסה משתנים לעיתים די תכופות, ואותם הורים הנמצאים ברמת מיסוי גבוהה עלולים להינזק באם הם ילוו לילדיהם. אם הם משלמים 40% מס כיום, הרי שהתשלום על הלוואה שניתנה לילדיהם תהיה חייבת בתשלום מס על ידם, בגובה של 40%! בהחלט מומלץ לדון בנושא עם רואה חשבון מוסמך.