israelnews1.com , Israelis in the USA לחיות בארצות הברית
  • E2 Relocation/Working Visa for Couples and Families
  • E2 Visa Benefits
  • E1 ann E2 Visa Treaty Countries
  • EB5 Investor Visa ויזה למשקיעים
  • H1B Visa ויזת עבודה בארה"ב
  • E1 Visa
  • Everything Israeli in the USA
  • Immigration הגירה
    • Immigration - Main >
      • חוק האזרחות
      • Green Card FAQ גרין קארד
      • איך לשמור על הגרין קארד
      • גרין קארד לילדי אזרחים
      • ספירת זמן לאזרחות
      • H1B Visa ויזת עבודה בארה"ב
      • The E-1 Visa ויזת עבודה
      • The J Visa
      • L Visa
      • The PERM Program
      • איזרוח קטין על פי חוק הסבא
      • הארכת אשרת שהייה לתייר
      • שהיית יתר על ויזת תייר
  • Israeli TV - ערוצי הטלויזיה הישראליים
  • Israeli Jobs - חיפוש עבודה בארה"ב
    • Jobs in All Regions - עבודה בכל האיזורים
    • New York Jobs - עבודה בניו יורק
    • California Jobs - עבודה בקליפורניה
    • Florida Jobs - עבודה בפלורידה
    • New Jersey Jobs - עבודה בניו גרסי
    • Massachusetts Jobs - עבודה במסצוסטס
    • Illinois Jobs - עבודה באילינוי
    • Pennsylvania Jobs - עבודה בפנסילבניה
    • Maryland Jobs - עבודה במרילנד
    • Texas Jobs - עבודה בטקסס
  • Israeli Events Calendar לאן הערב - לוח אירועים לישראלים
    • Events - New York - אירועים בניו יורק
    • Events - Los Angeles - אירועים בלוס אנגלס
    • Events - San Francisco- אירועים בסן פרנסיסקו
    • Events - Florida - אירועים בפלורידה
    • Events - Boston - אירועים בבוסטון
    • Events - Chicago - אירועים בשיקגו
    • Events - Philadelphia - אירועים בפילדלפיה
    • Events - Atlanta - אירועים באטלנטה
    • Events - Washington D.C. - אירועים בוושינגטון
    • Events - Texas - אירועים בטקסס
    • Events - New Jersey - אירועים בניו גרסי
    • Events - Phoenix - אירועים בפניקס
    • Events - Minneapolis - אירועים במיניאפוליס
    • Events - Detroit - אירועים בדטרויט
    • Events - Kansas - אירועים בקנזס
    • Events - Milauwakee - אירועים במילווקי
    • Events - Seattle - אירועים בסיאטל
  • Israeli Startups in LA סטארט-אפ לישראלים בלוס אנג'לס
  • Israeli Startups in NY סטארט-אפ לישראלים בניו יורק
  • American News - חדשות אמריקה
  • Hebrew News - החדשות בעברית
  • New High-Tech Visa ויזת היי-טק
  • Kosher Restaurants - מסעדות כשרות
    • מסעדות כשרות בניו יורק
    • מסעדות כשרות בלוס אנגלס
    • מסעדות כשרות בפלורידה
    • מסעדות כשרות בדטרויט
    • מסעדות כשרות בוושינגטון הבירה
    • מסעדות כשרות בטקסס
    • מסעדות כשרות בלאס ווגאס
    • מסעדות כשרות במילוואקי
    • מסעדות כשרות במיניאפוליס
    • מסעדות כשרות במסצוסטס
    • מסעדות כשרות במרילנד
    • מסעדות כשרות בניו גרסי
    • מסעדות כשרות בסיאטל
    • מסעדות כשרות בסן דיאגו
    • מסעדות כשרות בסן פרנסיסקו
    • מסעדות כשרות בפורטלנד
    • מסעדות כשרות בפילדלפיה
    • מסעדות כשרות בפניקס
    • מסעדות כשרות בקליבלנד
    • מסעדות כשרות בקנזס סיטי
    • מסעדות כשרות בשיקגו
  • Jewish Job Search - חיפוש עבודה יהודי
    • Jewish Jobs - New York
    • Jewish Jobs - Calilfornia
    • Jewish Jobs - Florida
    • Jewish Jobs - Georgia
    • Jewish Jobs - Ilinois
    • Jewish Jobs - Maryland
    • Jewish Jobs - Massacusetts
    • Jewish Jobs - Michigan
    • Jewish Jobs - New Jersey
    • Jewish Jobs - Pennsylvania
    • Jewish Jobs - Washington D.C.
  • Jewish Dating - אתרי הכרויות ליהודים
    • Jewish Dating - Main >
      • J Date
      • Jewish Friend Finder
      • Jewish Cafe
      • Jewish Match
      • Jewish Mingle
      • J Singles
      • Frunsters
      • Jewcier
      • Jew Fling
  • www.jnewstoday.com הכל יהודי
  • Nadlan - נדל"ן אמריקה-טור שבועי
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -3/9/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -3/2/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -2/24/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -2/17/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -2/10/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -2/2/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -01/24/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -01/17/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -01/10/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי -01/03/12
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי - 12/27/11
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי - 12/20/11
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי - 12/09/11
    • נדלן באמריקה - הטור השבועי - 12/04/11
  • How to -Real Estate Opportunities - לנצל הזדמנויות נדל"ן בארה"ב
  • Embassy & Consulates שגרירות וקונסוליות
  • Israel-American Chamber of Commerce - לשכת המסחר ישראל-אמריקה
  • Economic reps נציגים מסחריים של ישראל
    • אטלנטה - Atlanta
    • בוסטון - Boston
    • שיקגו - Chicago
    • יוסטון - Houston
    • לוס אנגלס - Los Angeles
    • מיאמי - Miami
    • ניו יורק - New York
    • סן פרנסיסקו - San Francisco
    • וושינגטון - Washington D.C.
    • מונטריאול - Montreal
    • טורונטו - Toronto
  • Israeli Suprmarkets - Main
    • New York & North N.J.
    • Los Angeles
    • Southeast Florida
    • Atlanta & Southeastern Cities
    • Boston
    • Chicago
    • Dallas
    • Las Vegas
    • Maryland
    • Minnesota
    • Philadelphia
    • Portland
    • Saint Louis
    • San Francisco
    • Seattle
    • Washington D.C.
    • Canada
  • Jewish Organizations in the USA ארגונים יהודיים
  • Israel U.S Chambers of Commerce לשכות מסחר
  • Jewish Student Organizations אירגוני סטודנטים יהודיים
  • List of the Israeli Companies - רשימת החברות הישראליות
  • Israeli companies on Nasdaq - החברות הישראליות בנאסדק
  • V.C. funds for Israeli Start-ups קרנות הון סיכון בישראל
  • Returning to Israel חוזרים לארץ
    • Returning to Israel - Mail >
      • תכנית ההטבות
      • מיהו תושב חוזר
      • צעדים ראשונים
      • הטבות במיסים
      • תמריצים לפתיחת עסק
      • הטבות לתלמידים
      • שירותים רפואיים
      • הטבות למדענים וחוקרים
      • חוזרים - מה לעשות
      • אפשרויות תעסוקה
  • מוזיאנים יהודיים - Jewish Museums
  • The Jewish Holidays - החגים
  • לוח החגים - Jewish Holiday Calendar
  • Jewish Newspapers in the USA עיתונים יהודיים בארצות הברית
  • All the Newspapers in Israel עיתונים ישראליים
  • Lainyan - The Israeli Info Index לעניין - האינדקס למידע בישראל
  • Guide to the Best Israeli Sites האתרים הכי טובים - מדרים אתרים
  • Israeli Films - סרטים ישראליים
  • National Parks Fee-Free Dates ביקור בפרקים בחינם
  • מאה הישראלים המובילים באמריקה
  • Synagogues in the United States בתי הכנסת בארצות הברית
  • Easy 2012 tax preparation and filling program
  • Jewish Schools - USA בתי ספר יהודיים
  • Shabbat Candle Lighting Times מועדי הדלקת נירות לשבת
  • Parashat Hashavua - פרשת השבוע
  • Israel Hayom Online Newpaper - ישראל היום
  • מיסוי בארצות הברית
  • Israeli Forums - פורומים לישראלים
  • Israeli TV Channe - הערוץ הישראלי בארה""ב
  • AAA Dicounts - הנחות מועדון המכוניות
  • Hazofim - צופי צבר
    • אודות צופי צבר
    • שבט לביא
    • שבט אופק
    • שבט אלמוג
    • שבט גלעד
    • שבט המפרץ
    • שבט חן
    • שבט הראל
    • שבט חרמון
    • שבט להבה
    • שבט מטר
    • שבט מצדה
    • שבט ערבה
    • שבט תפוז
    • שבט תפוח
    • שבט קשת
    • שבט כוכב
    • שבט גלים
  • Business Ideas and Practices in Hebrew
    • Are software companies becoming like airline companies?
    • The question that CEOs must ask in a 3.0 world
    • To do more with less
    • If you’re planning to sell more in 2012 think again!
  • Kosher Recipe of the Day
  • What Is Kosher Food? About.com - Youtube
  • Passover Recipes - Holidays.net
  • KosherCooking.com - Passover Recipes
  • Contct us

לנצל הזדמנויות נדלן בארצות הברית



המשבר המתמשך בשוק האמריקאי, הביאו גם לצניחת מחירי הדירות. יש כבר ישראלים שמאמינים שניתן למצוא בשוק הנוכחי מציאות אמיתיות, בשל רמתם הנמוכה של המחירים. יהודה ברוך, כלכלן, ומנכ"ל אתר נדלנליין,  המתמחה בהשקעות נדלן בארצות הברית, מספר על התופעה, נותן טיפים וגם מזהיר מכמה מלכודות

צניחת מחירים בארצות הברית - מאז 2006

במשרדים העוסקים בהשקעות נדלן בארה"ב, מופתעים בחודש האחרון מכמות הפניות של משקיעים ישראלים המתעניינים ברכישת נכסי נדל"ן – בעיקר דירות, בארצות הברית. לדברי יהודה ברוך, “גם בעבר המשקיע הישראלי התגלה כמשקיע בעל חוש ריח בריא, היודע לנצל משבר כלכליים במקומות אחרים, כדי לרכוש נכסים במחירי הזדמנות, אבל הפעם הכמות הפתיעה אפילו אותנו”.

לדברי ברוך, מחירי הדירות במרבית הערים הגדולות ואיזורי הביקוש בארצות הברית צנחו בשנים האחרונות, בשל המשבר הפיננסי והתמוטטות שוק המשכנתאות בארצות הברית, בעשרות אחוזים.

במצב הקיים, הוא מסביר, ישנן הזדמנויות רבות, אבל לצידן, יש גם עדיין מקומות שבהם עוד לא הגענו לתחתית הבאר ולכן חשוב שלא לרכוש נכס מארצות הברית ללא עבודת הכנה וללא יעוץ מקצועי רציני.

קצב הפונים היום לצורך התענינות ברכישת נדלן בארצות הברית גדול פי 10 מבתקופה רגילה,  רובם של המתענינים הם משקיעים מתוחכמים שבוררים היטב את השאלות שלהם ואת הבירורים שהם עושים, חלקם יודע בדיוק באיזה אזורים הוא מחפש בארתות הברית, המונחים חגורת השמש ודפוסי הרכישה והקניה בארצות הברית ברורים להם והם מכירים את התהליך, מה שנשאר להם בדרך כלל זה לקבל החלטה על המיקום, המיקום, המיקום.

נדלן בארהב - קורץ גם למשקיעים קטנים

בעבר, המתענינים בנדל"ן בארצות הברית בעבר היו בדרך כלל יזמים או קבלנים שחשבו על יזמות נדל"ן כבעל פוטנציאל עסקי, בדרך כלל השקעות מסדר גודל של מליון דולר ומעלה, לעומתם המשקיעים העכשיווים מדברים על השקעות נדל"ן בסדר גודל של למטה מחצי מליון דולר ואף בחלק מהמקרים קיבלנו טלפונים של משקיעים שמחפשים לבצע רכישה של בתים בסדר גודל של רבע מליון דולר.

באופן היסטורי ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית נהנתה תמיד מהיתרונות של השוק האמריקאי בו השקיפות רבה, השוק תחרותי,  הסדר שולט, הביורוקרטיה זריזה ותכליתית, הסיכונים נמוכים, השליטה מרחוק נוחה וקלה (הן בגלל הרגולציה האמריקאית והן בגלל השימוש בשפה האנגלית הנוחה למשקיעים).

שוק הנדל"ן האמריקאי התאפיין בדרך כלל באחוזי תשואה סבירה ולכם הספקולנטים נטו שלא להשקיע בשוק הזה אלא חיפשו "מציאות" במזרח אירופה או באיזורים מתפתחים, מצב המחירים בשוק האמריקאי עכשיו הוא פיתוי גדול למשקיעים המחפשים רווחי השבחה ועליית מחיר ולא רק רווחי תשואה.


מימון בערבות הנכס בלבד
non recourse

  העניין הרב של המשקיעים הישראלים הוא בנכסי נדל"ן שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים או שהבנקים כבר השתלטו עליהם והם מוצעים במחירים זולים במיוחד, הנחת המשקיעים על פי הניסיון שנצבר בשנים עברו, מחירי הנדל"ן ישובו ויעלו, וזה רק ענין של זמן.

למרות המשבר הנוכחי, בד"כ שוק המשכנתאות האמריקאי ממשיך להעניק הלוואות  גם היום המשכנתא היא בערבות הנכס בלבד ולא בערבות הלווים עצמם (NON RECOURSE ) מה שעדין מאפשר סביבה נוחה להשקעה עבור המשקיע בשוק הזה, למרות שכנראה יש קושי רב יותר לקבל את השיעור הגבוה של מעל 80 אחוז מערך הנכס כמשכנתא.

גם לפני כ 20 שנה בזמן משבר הנדל"ן של תחילת שנות השמונים כאשר ספקו ראשם על ירידות המחיר הגדולות , מי שהתעשת מהר ורכש אז נכסי נדל"ן עשה רווחים גדולים של מאות אחוזים כ 4 5 שנים מאוחר יותר כאשר שוויו של הנדל"ן עלה והתיצב מחדש.

השקעות נדלן בארהב - בעיקר במגזר המגורים

שוק המטרה של הישראלים בגל הנוכחי של רכישות הוא שוק המגורים, בשוק המגורים צמודי קרקע שנרכשו לדוגמא לפני שלוש שנים במחירים של חצי מליון דולר (בד"כ ניתן לראות זאת במערכות המידע של המתווכים בהיסטוריה של הבית העומד למכירה, מערכות MLS) בחלק מהמקרים מוצעים עכשיו למכירה במחיר שהוא כחצי מערכם לפני שלוש שנים, למשל, בית  בנבדה, שנרכש לפני ארבע שנים ב 600,000  דולר מוצע עכשיו למכירה על ידי בנק מקומי בעסקה שתיסגר כנראה בסביבות 325,000 דולר.

למרות המשבר הנוכחי, מסביר יהודה ברוך, הנדל"ן האמריקאי  היום הוא עדיין הנדל"ן הבטוח ביותר עם החשיפה הקטנה ביותר לסיכוני רמאות ונוכלות כפי שנדל"ן במזרח אירופה חשוף למשל, אומנם יש מחיר לכל אמצאי הבטחון  והשליטה – אבל בנדל"ן בארצות הברית בעלות על הנכס היא קודש הקודשים,  ומנגנוני ההגנה כולל ביטוח הזכויות בנכס הם יעילים ברמה גבוהה.

הצעה ראשונה לבנק - כבסיס להתמחרות

שוק מטרה זה מאפשר לראשונה מזה תקופה ארוכה, כניסה של משקיעים ישראלים עממים יותר לשוק האמריקאי , זאת הסיבה שהפניות עכשיו הם משכירים בעמדות בכירות בעלי משכורות טובות ומבעלי עסקים קטנים ומקצועות חופשיים שמחפשים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל גבוה בזמן קצר יחסית עבור השקעות מסדרי גודל קטנים יחסית.

על פי גישתם של אנשי NADLANLINE, רכישת נדל"ן היא לא רכישה שנעשית בקורספונדנציה , וחתימת ההסכם נעשית אחרי שההמשקיע הישראלי הגיע לארצות הברית וראה את הנכס בעיניו ויכול היה להתרשם בעצמו מהסביבה של הנכס ומההסברים המקצועיים שניתנו לו.

במקרה של נכס המוצע למכירה על ידי בנקים יש להציע באמצעות נציג NADLANLINE  לנציג הבנק הצעה כתובה שהיא בסיס להתמחרות ברוב המקרים, לאחר סיכום הדברים על הקונה לשלם דמי קדימה שיעוברו לחברת הנאמנות (ESCROW )  המטפלת בכל תהתליך העברת הבעלות, התהליך יושלם בדרך כלל בתוך 30-45 יום.

נדרש הון עצמי של כ- 30%

גיוס מימון לרכישת הנכס אפשרי בדרך כלל אם כי תנאי ההלואות היום משתנות מיום ליום בגלל משבר בסאב פריים בארצות הרית, בדרך כלל תושב ישראלי יוכל לקבל הלוואה אם הוא ישקיע כ- 30% מערך הנכס כהון עצמי, ההלוואות הינם גמישות בד"כ וניתנות למיחזור במקרים רבים, הריבית בשוק האמריקאי כיום נעה סביב 6.5 אחוז עד 8 אחוז.

סעו לאתר - ועוד עיצות חשובות לרכישת נדל"ן מעבר לים

1. בכל מקרה של רכישת נדלן בארהב, או במדינה אחרת – סע לראות ולחוש את הנכס וסביבתו - אל תקנה באי מייל.

2. הפעל את שיטת המספרים הגודלים – בדוק לפחות 5-6 חלופות בסיוע המלווה המקצועי שלך ובחר את הטובה מבניהן.

3. הסתייע במלווה המקצועי שלך על מנת לאתר עו"ד יהודי או ישראלי לשעבר שמעורה בנדל"ן המקומי.

4. בארצות הברית אתה יכול לראות את היסטורית המכירות של הנכס- בקש לראות מידע זה.

5. לא כל מה שמוצע באמצעות הבנקים הוא מציאה – בדוק והשווה מחירים בסיוע איש המקצוע שלך.

6. השתמש במינוף פיננסי  - זה עדין הדרך הנוחה לביצוע עסקות בארה"ב.

7. תחזוקת הנכס השוטפת היא ענף מוסדר ומקצועי מאוד בארצות הברית – בחר חברה טובה ואמינה

8. ניהול הנכס והשכרותו, כולל שליטה מרחוק – עשה זאת באמצעות מנהל נכסים מוסמך, היום הכל אפשרי היום כולל מצלמת אינטרנט על הבית  (האח הגדול ??)

9.שיקולי מיסוי בישראל  – היוועץ ביועצי מס שמכירים את המטריה של השקעות נדל"ן בחו"ל.


היכן לאתר נכסים להשקעה בארצות הברית -  הכללים של נדלנליין


  1. העדף השקעות נדל"ן ברצועת השמש – האמריקאים כבר גורמים למחיר לעלות באיזורים הללו.

2. ערים שמתפתחות במהירות – הן מדד חשוב לקביעת פוטנציאל עלית מחיר טבעית בארצות הברית.

3. חפש נכסים שהם סבירים נורמטיבים, באיזור ביקוש נורמלי, עם אוכלוסיה לא עניה ולא עשירה.

4. חפש נדל"ן שנמצא בערים שחשופות לביקושים מחו"ל – ניו יורק, מיאמי, פניקס, לאס ווגאס.

5. מצא לך איש מקצוע שילווה אותך בכל התהליך – זה יחסוך לך זמן וכסף.

6. העדף שכונה צעירה, בתים שגילם עד 10 שנים בערים מתפתחות החשופות לביקושים מחו"ל, לתיירות או למרכזי ממשל.

7. עמלה: לא מקובל להתמקח לפני שהתחלתם לראות נכסים. מתווך אמריקאי לא יעבוד אם לא ישלמו לו.

8. גיוס מימון: הצטיידו במסמכים בשפה האנגלים שיוכיחו לבנק שיש לכם יכולת החזר.